Actividad Vulnerable: Servicios de Fe Pública
Actos y operaciones ante notarios y corredores públicos, servidores públicos con fe pública y personas facilitadoras de mecanismos alternativos de solución de controversias.
Umbral de Identificación
Siempre
Sin monto mínimo en la ley
Umbral de Aviso
Por apartado e inciso
Notarios, inmuebles: 8,000 UMA; fideicomisos: 4,000 UMA; otros actos, siempre
Notarios, corredores públicos, servidores públicos con fe pública y personas facilitadoras de mecanismos alternativos realizan la fracción XII. Identifican a los clientes en todos los actos que enumera la ley. El aviso depende del acto: inmuebles ante notario desde $938,480.00 (8,000 UMA) sobre el valor más alto; fideicomisos desde $469,240.00 (4,000 UMA); poderes irrevocables, sociedades y mutuos con acreedor no financiero, siempre.
¿Qué tipos de Servicios de Fe Pública están regulados?
La LFPIORPI regula 4 tipos principales de Servicios de Fe Pública: notarios públicos (apartado a), corredores públicos (apartado b), servidores públicos (apartado c). El supuesto, modalidad y umbrales aplicables deben revisarse para cada operación.
Notarios Públicos (apartado A)
Inmuebles, poderes irrevocables, personas morales, fideicomisos y mutuos con acreedor no financiero.
Corredores Públicos (apartado B)
Avalúos, sociedades mercantiles, fideicomisos y mutuos mercantiles.
Servidores Públicos (apartado C)
Servidores públicos con facultad de dar fe pública.
Personas Facilitadoras (apartado D)
Facilitadoras públicas y privadas de la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias, en los actos del apartado A.
¿Quiénes deben cumplir con Servicios de Fe Pública?
Los sujetos obligados en Servicios de Fe Pública son 4 tipos de personas físicas o morales que realizan estas actividades de forma habitual o profesional. Deben registrarse ante el SAT y cumplir con todas las obligaciones del Artículo 18 de la LFPIORPI.
- Notarios públicos
- Corredores públicos
- Servidores públicos con fe pública
- Personas facilitadoras públicas y privadas
¿Cuáles son los umbrales de Servicios de Fe Pública en 2026?
En 2026, identificación: siempre; aviso: por apartado e inciso. El valor de la UMA vigente es $117.31 MXN diarios.
| Concepto | UMA | Pesos | Base legal |
|---|---|---|---|
| Identificación | Siempre, en los actos de los apartados A a D | Art. 17 Fr. XII LFPIORPI | |
| Aviso A a): derechos reales sobre inmuebles (el más alto entre precio, valor catastral, valor comercial o monto garantizado) | 8,000 | $938,480.00 | Art. 17 Fr. XII, apartado A, inciso a) LFPIORPI |
| Aviso A b): poderes irrevocables | Siempre | Art. 17 Fr. XII, apartado A, inciso b) LFPIORPI | |
| Aviso A c): constitución, cambios de capital, fusión o escisión de personas morales y compraventa de acciones | Siempre | Art. 17 Fr. XII, apartado A, inciso c) LFPIORPI | |
| Aviso A d): fideicomisos traslativos de dominio o de garantía | 4,000 | $469,240.00 | Art. 17 Fr. XII, apartado A, inciso d) LFPIORPI |
| Aviso A e): mutuo o crédito con acreedor no financiero | Siempre | Art. 17 Fr. XII, apartado A, inciso e) LFPIORPI | |
| Corredores B a): avalúos sobre bienes | 8,025 | $941,412.75 | Art. 17 Fr. XII, apartado B, inciso a) LFPIORPI |
| Corredores B b) a d): sociedades mercantiles, fideicomisos y mutuos mercantiles | Siempre (la ley no fija monto) | Art. 17 Fr. XII, apartado B LFPIORPI | |
| Facilitadoras (apartado D) | Los actos del apartado A, en sus términos | Art. 17 Fr. XII, apartado D LFPIORPI | |
Fuente: texto vigente de la LFPIORPI, última reforma DOF 16-07-2025.
¿Soy actividad vulnerable si…?
¿Escrituro una casa pactada en $900,000 con valor catastral de $950,000?
Para los inmuebles se compara el valor más alto entre el precio pactado, el catastral, el comercial y, en su caso, el monto garantizado. Aquí manda el catastral: $950,000 supera $938,480.00, así que la operación se avisa aunque el precio quede debajo.
¿Formalizo una hipoteca a favor de un banco?
El inciso a) excluye las garantías constituidas a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda. La hipoteca bancaria, por sí misma, no se avisa; la compraventa que se firma en la misma escritura sí se revisa contra el umbral.
¿Otorgo un poder irrevocable para actos de dominio?
Los poderes para actos de administración o dominio otorgados con carácter irrevocable siempre se avisan, sin importar el monto. No entran en la acumulación de seis meses.
¿Constituyo una sociedad con capital de $50,000?
Desde la reforma de julio de 2025, la constitución de personas morales, los aumentos y disminuciones de capital, fusiones, escisiones y compraventas de acciones o partes sociales ante notario siempre se avisan. El monto del capital ya no importa.
¿Constituyo un fideicomiso de garantía por $500,000 a favor de un acreedor particular?
Los fideicomisos traslativos de dominio o de garantía se avisan desde 4,000 UMA ($469,240.00), y $500,000 rebasa esa cifra. La excepción solo cubre los fideicomisos que garantizan un crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda; si el acreedor es una persona o empresa común, el aviso procede.
¿Como corredor hago un avalúo de $600,000?
En correduría, los avalúos solo entran cuando el bien vale 8,025 UMA ($941,412.75) o más. Un avalúo de $600,000 no genera obligaciones por esta ley.
¿Como corredor formalizo un crédito mercantil con un acreedor que no es banco?
Los mutuos o créditos mercantiles en los que el acreedor no forma parte del sistema financiero están en el inciso d) del apartado B, que no fija monto. Lo mismo ocurre con las sociedades mercantiles y los fideicomisos del apartado B.
Qué tengo que hacer, paso a paso
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1
Ubica el acto en su apartado e inciso
Antes de firmar, clasifica el acto: apartado A para notarios, B para corredores, C para servidores públicos con fe pública y D para personas facilitadoras de la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias, que cumplen en los supuestos del apartado A. Cada inciso tiene su propia regla de aviso.
-
2
Identifica a los comparecientes y al beneficiario controlador
Integra el expediente de cada parte con identificación oficial y, cuando comparece una empresa o un fideicomiso, con los documentos que permitan identificar a su beneficiario controlador.
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3
Asienta la forma de pago en el instrumento
En los actos del Art. 32 con valor de 8,025 UMA o más, debes identificar en el instrumento la forma en que se pagan las obligaciones. Si el valor es menor y el pago se hizo antes de la firma, basta la declaración bajo protesta de decir verdad de las partes.
-
4
Usa el canal correcto para cada aviso
Las operaciones con inmuebles del inciso a) se informan por DeclaraNot, junto con la declaración fiscal de la escritura. Los demás actos, como poderes, sociedades, fideicomisos y mutuos, se avisan en el SPPLD a más tardar el día 17 del mes siguiente.
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5
Aplica la acumulación solo donde procede
La suma de seis meses no aplica a poderes irrevocables ni a mutuos ante notario, ni a ningún inciso del apartado B de los corredores. En inmuebles, sociedades y fideicomisos ante notario sí hay que dar seguimiento.
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6
Conserva diez años
El expediente de identificación y el soporte de cada aviso se guardan al menos diez años.
Errores comunes en notarías y correduría pública
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Seguir usando 16,000 UMA para inmuebles
Desde la reforma de julio de 2025 el umbral notarial de inmuebles es 8,000 UMA.
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Comparar solo el precio pactado
Cuenta el valor más alto entre precio, catastral, comercial y monto garantizado.
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Avisar sociedades solo arriba de un monto
La constitución y los cambios de capital ante notario se avisan siempre.
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Mandar todo por DeclaraNot
DeclaraNot es para los inmuebles del inciso a); lo demás va por el SPPLD.
Reglas de Carácter General 2026: entran en vigor el 30 de noviembre de 2026, con fechas escalonadas. Evaluación de riesgos y manual con su metodología: 1 de marzo de 2027; mecanismos automatizados: a más tardar el 1 de junio de 2027; primer periodo de auditoría: 2028. Ver el calendario completo.
Preguntas frecuentes de la fracción XII
¿Cómo presentan los notarios sus avisos?
Los avisos de transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles se presentan por DeclaraNot. Los de poderes irrevocables, personas morales, fideicomisos y mutuos van por el SPPLD del SAT, a más tardar el día 17 del mes siguiente.
¿Desde qué monto avisa el notario una compraventa de inmueble en 2026?
Desde 8,000 UMA, $938,480.00 con la UMA de 2026, medidos sobre el más alto entre el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial o el monto garantizado por suerte principal.
¿Los corredores públicos avisan siempre?
En los avalúos, solo cuando el bien vale 8,025 UMA ($941,412.75) o más. En la constitución y cambios de sociedades mercantiles, fideicomisos y mutuos mercantiles con acreedor no financiero, la ley no fija monto, por lo que se identifica y se avisa en cada acto.
¿Las protocolizaciones también cuentan?
Sí. Desde la reforma de julio de 2025, los apartados A y B incluyen los actos celebrados ante el fedatario, las protocolizaciones y cualquier otro acto que conlleve su formalización. Los avisos de esos actos dependen de que se actualice el Anexo 12-A (Reglamento, transitorio, fr. III).
¿Qué consecuencia especial tiene un corredor que reincide?
El Art. 57 de la LFPIORPI prevé la cancelación definitiva de la habilitación del corredor público por reincidir en las conductas del Art. 53, fracciones I a IV, además de las multas.
Fuentes oficiales
- LFPIORPI, Arts. 17 Fr. XII, 33 y 57 (texto vigente, Cámara de Diputados)
- Reforma a la LFPIORPI, DOF 16-07-2025
- Reglamento de la LFPIORPI (Cámara de Diputados)
- Reglas de Carácter General, Acuerdo 115/2026, DOF 07-08-2026
- Folleto SAT de la fracción XII
Actualizado el . Montos calculados con la UMA de 2026: $117.31 diarios.
Otras Actividades Vulnerables
Consulta las demás fracciones del Artículo 17 de la LFPIORPI y sus umbrales vigentes.
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