Actividad Vulnerable: Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario
Recepción de recursos que se destinen a un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
Umbral de Identificación
Siempre
Sin monto mínimo en la ley
Umbral de Aviso
8,025 UMA
$941,412.75 MXN
Quien recibe dinero de inversionistas, socios o terceros para construir inmuebles o fraccionar lotes que se venderán o rentarán realiza la fracción V Bis, añadida en 2025. Identifica a cada aportante sin monto mínimo y presenta aviso cuando la aportación, sola o sumada en seis meses, llega a $941,412.75 (8,025 UMA). Vender o intermediar las unidades es otra actividad: la fracción V.
¿Qué tipos de Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario están regulados?
La LFPIORPI regula 2 tipos principales de Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario: desarrollos para venta, desarrollos para renta. El supuesto, modalidad y umbrales aplicables deben revisarse para cada operación.
Desarrollos para Venta
Recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad es vender.
Desarrollos para Renta
Recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad es rentar.
¿Quiénes deben cumplir con Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario?
Los sujetos obligados en Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario son 2 tipos de personas físicas o morales que realizan estas actividades de forma habitual o profesional. Deben registrarse ante el SAT y cumplir con todas las obligaciones del Artículo 18 de la LFPIORPI.
- Desarrolladoras que reciben recursos de terceros para un desarrollo
- Quienes reciben recursos para desarrollos inmobiliarios por medio de fideicomisos u otras figuras jurídicas
¿Cuáles son los umbrales de Recepción de Recursos para Desarrollo Inmobiliario en 2026?
En 2026, identificación: siempre; aviso: desde 8,025 UMA ($941,412.75). El valor de la UMA vigente es $117.31 MXN diarios.
| Concepto | UMA | Pesos | Base legal |
|---|---|---|---|
| Identificación | Siempre (sin monto mínimo) | Art. 17 Fr. V Bis LFPIORPI | |
| Aviso | 8,025 | $941,412.75 | Art. 17 Fr. V Bis LFPIORPI |
Fuente: texto vigente de la LFPIORPI, última reforma DOF 16-07-2025.
¿Soy actividad vulnerable si…?
¿Soy fracción V o V Bis?
Depende de qué haces con el dinero. Construir o desarrollar y vender las unidades, o intermediar compraventas, es la fracción V. Recibir recursos destinados a levantar un desarrollo para venta o renta es la V Bis. Una desarrolladora que capta inversionistas y luego vende departamentos realiza las dos y se da de alta en ambas; el agente que solo comercializa unidades se queda en la V.
¿Un inversionista aporta $1,000,000 para la torre que estoy construyendo?
Es recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario y supera los 8,025 UMA. Identificas al inversionista, y si es una empresa recabas los documentos de su beneficiario controlador, y presentas el aviso. Si el dinero llega por un fideicomiso, la ley también considera que realiza la actividad quien actúa por medio de esa figura.
¿Recibo aportaciones mensuales de $200,000 del mismo socio?
En esta fracción todas las aportaciones se acumulan, porque no hay monto de identificación. A la quinta mensualidad la suma llega a $1,000,000 y rebasa $941,412.75: el aviso nace en ese mes, aunque no hayan pasado los seis meses del periodo de acumulación.
¿Construyo una plaza comercial para rentar los locales con dinero de terceros?
La definición legal de desarrollo inmobiliario incluye los proyectos destinados a renta, no solo a venta. Si la plaza se financia con recursos que recibes de terceros, la V Bis aplica a esas aportaciones. Las rentas que cobres después, si alcanzan los umbrales, son otra fracción: la XV, que identifica con rentas mensuales superiores a 1,605 UMA y avisa desde 3,210 UMA. Son dos registros distintos para el mismo proyecto.
¿Construyo con mi propio capital y un crédito bancario?
La ley habla de la recepción de recursos que se destinen a un desarrollo inmobiliario y no distingue su origen, así que no excluye de forma expresa el capital propio ni el crédito bancario. El SAT no ha publicado un criterio sobre este caso: documenta de dónde vienen los recursos, cómo se aplican al proyecto y por qué consideras que hay o no recepción de recursos. Si después vendes las unidades, revisa la fracción V.
Qué tengo que hacer, paso a paso
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1
Da de alta la V Bis por separado
Registra la actividad «recepción de recursos para desarrollo inmobiliario» en el portal del SAT antes de recibir la primera aportación. Si también vendes o intermedias, la fracción V lleva su propio registro y sus propios avisos.
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2
Identifica a cada aportante y a su beneficiario controlador
Integra el expediente de inversionistas, socios y fideicomitentes desde la primera aportación. En personas morales, documenta quién es la persona física que en última instancia controla o se beneficia; los vehículos de inversión, las sociedades tenedoras y los fideicomisos suelen esconder a esa persona. Si una aportación llega de un tercero que no es parte del contrato, conviene identificarlo también y deja constancia de su relación con el inversionista.
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3
Agrupa los recursos por desarrollo y por mes
Las Reglas, desde el 30-nov-2026, permiten reunir en un solo aviso todas las aportaciones recibidas en el mes calendario para el mismo desarrollo, siempre que no se rebase el plazo legal de cada recurso. La fecha a reportar es la de recepción y destino de la última aportación del mes.
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4
Usa el formato vigente de la V Bis
Mientras no se publique un formato propio, el Reglamento ordena presentar los avisos e informes de la V Bis con el Anexo 5-B de la resolución de formatos publicada el 16 de diciembre de 2016. Los formatos de avisos cambian el 1 de junio de 2027 (resolución publicada en el DOF el 24 de septiembre de 2026). El aviso vence el 17 del mes siguiente.
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5
Conserva contratos y comprobantes
Guarda al menos diez años los contratos de inversión, de asociación o de fideicomiso, los comprobantes de cada aportación y los acuses de los avisos.
Errores comunes en desarrollos que reciben recursos de terceros
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Registrarse solo en la fracción V
Captar recursos de terceros es una actividad distinta a vender las unidades; cada una tiene su alta.
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Esperar al cierre del semestre para sumar
El aviso por acumulación se presenta con la aportación que hace rebasar el umbral.
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Olvidar los desarrollos para renta
La ley define el desarrollo inmobiliario como destinado a venta o renta.
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Pasar por alto al fideicomiso
Quien recibe los recursos por medio de un fideicomiso también realiza la actividad y debe designar a una persona representante encargada del cumplimiento.
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Sumar solo las aportaciones grandes
Como la V Bis no tiene monto de identificación, todas las aportaciones del mismo aportante entran en la suma de seis meses.
Reglas de Carácter General 2026: entran en vigor el 30 de noviembre de 2026, con fechas escalonadas. Evaluación de riesgos y manual con su metodología: 1 de marzo de 2027; mecanismos automatizados: a más tardar el 1 de junio de 2027; primer periodo de auditoría: 2028. Ver el calendario completo.
Preguntas frecuentes de la fracción V Bis
¿Qué regula la fracción V Bis sobre desarrollo inmobiliario?
La recepción de recursos que se destinan a un desarrollo inmobiliario, entendido como el proyecto para construir inmuebles o fraccionar lotes para su venta o renta. Se identifica a todo aportante y se avisa desde 8,025 UMA ($941,412.75 en 2026).
¿Cuál es la diferencia entre construcción y desarrollo inmobiliario en la ley antilavado?
La fracción V cubre construir o desarrollar inmuebles con compra o venta de los propios bienes, y la intermediación. La V Bis cubre recibir dinero para financiar un desarrollo. Una misma empresa puede realizar ambas actividades y cumplirlas por separado.
¿Puedo presentar un solo aviso por varias aportaciones del mes?
Sí, si todos los recursos se aplican al mismo desarrollo y la fecha de envío no rebasa el plazo del día 17 respecto de cada recurso.
¿Desde cuándo existe la fracción V Bis?
Se adicionó al Art. 17 de la LFPIORPI con la reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025.
Fuentes oficiales
- LFPIORPI, Arts. 3 Fr. IV Bis y 17 Fr. V Bis (texto vigente, Cámara de Diputados)
- Reforma a la LFPIORPI, DOF 16-07-2025
- Reglas de Carácter General, Acuerdo 115/2026, DOF 07-08-2026
- Reforma al Reglamento, DOF 27-03-2026
- SPPLD: sección de inmuebles
Actualizado el . Montos calculados con la UMA de 2026: $117.31 diarios.
Otras Actividades Vulnerables
Consulta las demás fracciones del Artículo 17 de la LFPIORPI y sus umbrales vigentes.
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